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房地产税南京正在调研
南京地税有关负责人透露，省财政厅年前就委托税务局进行方案研究，被命名为“房地产税模拟征收方案设计”的这项调研目前还在进行之中。
据了解，房地产税又称物业税或财产税，主要针对土地、房屋等不动产。要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着市值的升高而提高。简单来说，就是把开发商造房子时缴的税，包括房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费，改由购房者以后每年来缴。
这位负责人表示，现有针对房地产的税费如土地出让金、土地增值税、营业税、企业所得税等都以开发商为征税对象，而买房人通常只有契税一项。实行房地产税后，纳税人整个都变了，这将牵涉到整体税制的调整，估计一两年后才会实施。参与“房地产税模拟征收方案设计”的房产专家李启明则透露，房地产税作为地方政府财政收入中最重要的一部分，方案设计在征税基础、税率测算等方面都十分谨慎。
新房新政策，老房老政策
对于“开征房地产税已成定局”最关心的莫过于目前已经买房的人。家住清凉门华阳佳园的王小姐告诉记者，她三年前花48万元购得此处120平米左右的套房，至今尚有18万元房贷没有付清。她表示，开发商都是将土地出让金、土地增值税等各项税费打在房价里转嫁给买房人，事实上她三年前买房时就全盘吃下了开发商的成本。她担心开征房地产税后，除了还贷，每年还必须支付数额不菲的房地产税，这样不是平白无故为开发商买了两次单吗？
南京已购房者普遍都像王小姐这样担心重复征税。对此，东南大学建设与房地产研究所所长李启明透露说，房地产税将实行“新房新政策、老房老政策”。对于已购房，很可能会将房价“打折”后再确定税率；对于新房，具体的征收对象、适用税率、递进还是累进都没有确定。李启明强调，如同个人所得税的征收一样，房地产税的征收同样对某些特定房地产设定优惠办法，不是对每一个有房子的人都要征收，也会列出减免税对象，
政策房虫的打击更多体现在心理
资深房产专家朱锡生认为房贷加息至少0.21%，估计个人持有的房产要交大约0. 5%到1%的财产税，对房虫来说增加的成本并不多，不是致命性的打击，他表示对房虫的影响更多的是一种心理层面的影响，主要是对政府可能采取的后手更为重视,去年10月份,房贷0.27%的加息,当月南京二手房价在5383元,今年3月份5304元,下跌了约1.5%,估计今年上半年房价会有一个稳中徘徊的走势。
征房产税之市民意见
对于房产税，市民基本上都还不熟悉。听完记者的解释后，他们大多表示，这基本不会影响自住型购房需求，但是具体的税率是一个很值得研究的问题。
准备近期买房的谢小姐表示，不管政策如何，房子作为生活的必需品，肯定是要买的。是否开征房产税，对自己的决定影响不大。
市民黄先生表示，这对于有预期收入的市民而言，是个利好消息，因为首付少了，可以提前多年享受到住房，到时候纳税算不上多大的负担。不过还是要具体算算，是贷款买房合算还是这种方式合算，因此具体的税率很重要。
在某旅行社工作的张先生同样对房产税的税率很关注。他说，如果税率低了，那炒房成本有限，根本抑制不了炒房；如果税率高了，那无形中加大了购房人的总体支出，这对购房满足居住需求的市民来说，则是个伤害。国家抑制炒房的初衷是很好的，但具体操作时还是要核算准确。
南京地税有关负责人透露，省财政厅年前就委托税务局进行方案研究，被命名为“房地产税模拟征收方案设计”的这项调研目前还在进行之中。
据了解，房地产税又称物业税或财产税，主要针对土地、房屋等不动产。要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着市值的升高而提高。简单来说，就是把开发商造房子时缴的税，包括房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费，改由购房者以后每年来缴。
这位负责人表示，现有针对房地产的税费如土地出让金、土地增值税、营业税、企业所得税等都以开发商为征税对象，而买房人通常只有契税一项。实行房地产税后，纳税人整个都变了，这将牵涉到整体税制的调整，估计一两年后才会实施。参与“房地产税模拟征收方案设计”的房产专家李启明则透露，房地产税作为地方政府财政收入中最重要的一部分，方案设计在征税基础、税率测算等方面都十分谨慎。
新房新政策，老房老政策
对于“开征房地产税已成定局”最关心的莫过于目前已经买房的人。家住清凉门华阳佳园的王小姐告诉记者，她三年前花48万元购得此处120平米左右的套房，至今尚有18万元房贷没有付清。她表示，开发商都是将土地出让金、土地增值税等各项税费打在房价里转嫁给买房人，事实上她三年前买房时就全盘吃下了开发商的成本。她担心开征房地产税后，除了还贷，每年还必须支付数额不菲的房地产税，这样不是平白无故为开发商买了两次单吗？
南京已购房者普遍都像王小姐这样担心重复征税。对此，东南大学建设与房地产研究所所长李启明透露说，房地产税将实行“新房新政策、老房老政策”。对于已购房，很可能会将房价“打折”后再确定税率；对于新房，具体的征收对象、适用税率、递进还是累进都没有确定。李启明强调，如同个人所得税的征收一样，房地产税的征收同样对某些特定房地产设定优惠办法，不是对每一个有房子的人都要征收，也会列出减免税对象，
政策房虫的打击更多体现在心理
资深房产专家朱锡生认为房贷加息至少0.21%，估计个人持有的房产要交大约0. 5%到1%的财产税，对房虫来说增加的成本并不多，不是致命性的打击，他表示对房虫的影响更多的是一种心理层面的影响，主要是对政府可能采取的后手更为重视,去年10月份,房贷0.27%的加息,当月南京二手房价在5383元,今年3月份5304元,下跌了约1.5%,估计今年上半年房价会有一个稳中徘徊的走势。
征房产税之市民意见
对于房产税，市民基本上都还不熟悉。听完记者的解释后，他们大多表示，这基本不会影响自住型购房需求，但是具体的税率是一个很值得研究的问题。
准备近期买房的谢小姐表示，不管政策如何，房子作为生活的必需品，肯定是要买的。是否开征房产税，对自己的决定影响不大。
市民黄先生表示，这对于有预期收入的市民而言，是个利好消息，因为首付少了，可以提前多年享受到住房，到时候纳税算不上多大的负担。不过还是要具体算算，是贷款买房合算还是这种方式合算，因此具体的税率很重要。
在某旅行社工作的张先生同样对房产税的税率很关注。他说，如果税率低了，那炒房成本有限，根本抑制不了炒房；如果税率高了，那无形中加大了购房人的总体支出，这对购房满足居住需求的市民来说，则是个伤害。国家抑制炒房的初衷是很好的，但具体操作时还是要核算准确。
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xh308 2005-03-22
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对，扼死他们。
KeepRun 2005-03-22
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老子打算不买房了，也不存钱，饿死那些搞房地产和放贷的！
KeepRun 2005-03-22
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2005年3月17日，央行正式取消住房贷款优惠利率，回归到同期贷款利率水平，实行下限管理。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6．12％的0．9倍（即5．51％） ，比现行优惠利率5．31％高0．20个百分点。公积金贷款利率也同步上调，五年以下（含五年）贷款年利率由原先的3．78％调至3．96％，而五年以上则由4．23％调整到4．41％。
此次利率调整之后的这两天里，无论是已经买房的还是没有买房的市民，月供是不是多了？利息要多多少？这些都已经成为他们最关心的话题。本报理财周刊记者专门采访了南京多家银行房贷部门负责人，就贷款利率调整后的多个问题进行了详细对比和咨询，提供最详细的利率调整应对大全，让你做到“贷款心中有数，还款心里有底”。
月供增加基本在百元以内
刚刚办完贷款手续的市民小张虽然没能赶上优惠利率的“最后一班车”，但在办理贷款时，他曾让银行客户经理按旧利率计算了制作一张还款表格，现在他手头又拿到了一份按照新贷款利率（暂时按5．51％的优惠利率算）计算的还款表格。
张办理的是纯商业贷款，贷款金额30万元，贷款期限15年，他选择了等额本息还款方式（每月还款金额相等）。在比较了他提供的新旧两张还款标格后记者发现，在利率调整之前（也就是按照5．31％的年利率计算），他每个月的还款额为2421．11元；而新的还款表格中（按照5．51％利率计算），每月还款额为2452．91元，增加31．8元。
小张仔细对比后告诉记者，“本来我听到消息后吓了一跳，以为这下负担要重多了。可现在看来，每个月不过就多还30元，随便哪里省一下就出来了”。
银行理财工作人员告诉记者，虽然目前各家银行到底执行什么利率还没有明确定论，但就算按6．12％的最高利率算，月供增加也有限，基本在百元以内，对市民不会有太大的影响。
高两种还款方式利差越大
央行调高利率后，市民除了关心自己的还款额增加多少，对于还款方式的比较也更关心。建设银行理财师程卫平告诉记者，随着利率的不断提高，等额本金和等额本息两种还款方式之间利率总额的差距会越来越大。（详见表格2）
为了给读者一个直观的印象，程卫平以商业贷款10万元，期限10年为例，分别以2005年1月1日以前、2005年1月1日到3月17日、以及3月17日以后三种不同时间段的利率标准给记者做了一个详细比对。
横向对比时，住房贷款利率由低到高的调整过程中，市民在月供和利息总额上的负担逐步增加。但纵向对比后记者发现，在利率标准为5．04％的时候，两种还款方式之间的总利息差别为2013元，而当利率提高到5．31％的时候，这种差别提高到了2333元，而在最后按照贷款利率的最新下限5．51％计算，等额本金还款方式比等额本息还款方式的利息总额少2512元，可见，随着利率的不断提高，两种还款方式在利差上也是越拉越大。
中国银行江苏省分行房贷部门工作人员告诉记者，两种还贷方式一直都因为存在利差而被市民所关注，但是由于过去贷款利率一直不大，两者之间的利差也不是很明显。连续两次的利率调整之后，这种利率的差别已经充分显现出来。
市民提前还贷有三大窍门
同样是提前还贷，各人有各人的还法。有些市民一听到利率调高了，马上到银行取钱，也不仔细考虑一下，直接表示要提前还款。南京银行界的理财专家指出，提前还贷也有小窍门，掌握这些小窍门，在同样条件下能节省更多的利息。
先还商业贷款更“划算”
由于公积金贷款的利率比商业贷款享有一定的优惠，所以目前只要有可能，市民大多选择了公积金贷款和商业贷款组合的贷款形式。对此，理财专家建议，如果市民的住房贷款是由商业贷款和公积金贷款构成的组合贷款，那么先还其中的商业贷款则会“优惠”多一些。
中信实业银行湖南路支行行长助理包华俊告诉记者，以这次为例，商业贷款5年以上的最低利率为5．51％，而公积金贷款虽然也同步上调，但是调整过后也仅为4．41％，相比之下低了一个百分点。所以提前还款就应该先把贷款利率较高的商业性贷款提前归还，尽量采用利息较低的公积金贷款。
缩短贷款期限更省钱
中国银行城南支行的客户经理也告诉记者，提前还贷的主要目的就是减少利息，尤其是在贷款的最先几年当中，因为本金基数大，利息相应也高。因此在贷款的前几年中，应争取能多还款，使总贷款中的本金基数下降。
专家还建议，提前还贷后选择哪种还款方式要考虑自己预期的情况，如果贷款者有稳定收入，每月收入均衡，比如公务员类型的，可以选择每月减少还款金额，还款年限不变；反之收入不太稳定，几年内可能遇到资金周转等问题，可选择每月还款金额不变，但缩短期限方式来还款。
不过专家也指出，单纯从节省利息的角度，选择缩短贷款期限是一个不错的选择。
现在还年底还效果一样
这两天不少市民听闻利率变化纷纷准备提前还贷，生怕迟了要按新利率计算，民生银行的客户经理告诉记者，这样的想法其实是错误的。他告诉记者，市民在办理贷款时和银行签下合同中明确规定每年的1月1日银行有权根据实际利率的调整来调整房贷利率，如果银行没有调整，那么这一年全年都按照既定的利率标准执行。也就是说，虽然3月17日央行刚刚宣布利率调整，但接下来的9个月仍然是按照旧的利率计算。
此次利率调整之后的这两天里，无论是已经买房的还是没有买房的市民，月供是不是多了？利息要多多少？这些都已经成为他们最关心的话题。本报理财周刊记者专门采访了南京多家银行房贷部门负责人，就贷款利率调整后的多个问题进行了详细对比和咨询，提供最详细的利率调整应对大全，让你做到“贷款心中有数，还款心里有底”。
月供增加基本在百元以内
刚刚办完贷款手续的市民小张虽然没能赶上优惠利率的“最后一班车”，但在办理贷款时，他曾让银行客户经理按旧利率计算了制作一张还款表格，现在他手头又拿到了一份按照新贷款利率（暂时按5．51％的优惠利率算）计算的还款表格。
张办理的是纯商业贷款，贷款金额30万元，贷款期限15年，他选择了等额本息还款方式（每月还款金额相等）。在比较了他提供的新旧两张还款标格后记者发现，在利率调整之前（也就是按照5．31％的年利率计算），他每个月的还款额为2421．11元；而新的还款表格中（按照5．51％利率计算），每月还款额为2452．91元，增加31．8元。
小张仔细对比后告诉记者，“本来我听到消息后吓了一跳，以为这下负担要重多了。可现在看来，每个月不过就多还30元，随便哪里省一下就出来了”。
银行理财工作人员告诉记者，虽然目前各家银行到底执行什么利率还没有明确定论，但就算按6．12％的最高利率算，月供增加也有限，基本在百元以内，对市民不会有太大的影响。
高两种还款方式利差越大
央行调高利率后，市民除了关心自己的还款额增加多少，对于还款方式的比较也更关心。建设银行理财师程卫平告诉记者，随着利率的不断提高，等额本金和等额本息两种还款方式之间利率总额的差距会越来越大。（详见表格2）
为了给读者一个直观的印象，程卫平以商业贷款10万元，期限10年为例，分别以2005年1月1日以前、2005年1月1日到3月17日、以及3月17日以后三种不同时间段的利率标准给记者做了一个详细比对。
横向对比时，住房贷款利率由低到高的调整过程中，市民在月供和利息总额上的负担逐步增加。但纵向对比后记者发现，在利率标准为5．04％的时候，两种还款方式之间的总利息差别为2013元，而当利率提高到5．31％的时候，这种差别提高到了2333元，而在最后按照贷款利率的最新下限5．51％计算，等额本金还款方式比等额本息还款方式的利息总额少2512元，可见，随着利率的不断提高，两种还款方式在利差上也是越拉越大。
中国银行江苏省分行房贷部门工作人员告诉记者，两种还贷方式一直都因为存在利差而被市民所关注，但是由于过去贷款利率一直不大，两者之间的利差也不是很明显。连续两次的利率调整之后，这种利率的差别已经充分显现出来。
市民提前还贷有三大窍门
同样是提前还贷，各人有各人的还法。有些市民一听到利率调高了，马上到银行取钱，也不仔细考虑一下，直接表示要提前还款。南京银行界的理财专家指出，提前还贷也有小窍门，掌握这些小窍门，在同样条件下能节省更多的利息。
先还商业贷款更“划算”
由于公积金贷款的利率比商业贷款享有一定的优惠，所以目前只要有可能，市民大多选择了公积金贷款和商业贷款组合的贷款形式。对此，理财专家建议，如果市民的住房贷款是由商业贷款和公积金贷款构成的组合贷款，那么先还其中的商业贷款则会“优惠”多一些。
中信实业银行湖南路支行行长助理包华俊告诉记者，以这次为例，商业贷款5年以上的最低利率为5．51％，而公积金贷款虽然也同步上调，但是调整过后也仅为4．41％，相比之下低了一个百分点。所以提前还款就应该先把贷款利率较高的商业性贷款提前归还，尽量采用利息较低的公积金贷款。
缩短贷款期限更省钱
中国银行城南支行的客户经理也告诉记者，提前还贷的主要目的就是减少利息，尤其是在贷款的最先几年当中，因为本金基数大，利息相应也高。因此在贷款的前几年中，应争取能多还款，使总贷款中的本金基数下降。
专家还建议，提前还贷后选择哪种还款方式要考虑自己预期的情况，如果贷款者有稳定收入，每月收入均衡，比如公务员类型的，可以选择每月减少还款金额，还款年限不变；反之收入不太稳定，几年内可能遇到资金周转等问题，可选择每月还款金额不变，但缩短期限方式来还款。
不过专家也指出，单纯从节省利息的角度，选择缩短贷款期限是一个不错的选择。
现在还年底还效果一样
这两天不少市民听闻利率变化纷纷准备提前还贷，生怕迟了要按新利率计算，民生银行的客户经理告诉记者，这样的想法其实是错误的。他告诉记者，市民在办理贷款时和银行签下合同中明确规定每年的1月1日银行有权根据实际利率的调整来调整房贷利率，如果银行没有调整，那么这一年全年都按照既定的利率标准执行。也就是说，虽然3月17日央行刚刚宣布利率调整，但接下来的9个月仍然是按照旧的利率计算。
